南方财经全媒体记者丁莉 广州报道

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自日前《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称“通知”）将首套住房认定标准调整为“认房不认贷”以来，8月30日，广州市政府正式宣布落实《通知》要求，成为首个响应该项政策的一线城市。

根据《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

目前，广州首套与二套房首付比例分别为30%和70%，房贷利率分别为4.2%和4.8%。“认房不认贷”实施后，购房门槛和月供压力均将大幅降低。

受访专家表示，此次政策将不断激活合理住房消费需求，特别是满足刚性和改善性住房需求，有效提升购房积极性，从而推动广州房地产市场企稳回升。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预估，政策效应将在今年四季度逐渐释放；相信在广州之后，东莞、佛山等多数湾区城市也将跟进。

此外，政策的实施还将推动形成两个“良性循环”。一方面，城市内不同购房群体之间将形成“换—卖—买—投”的良性循环；另一方面，政策将有力促进大湾区城市群人口流动，推动形成“城市间联系密切-住房市场活跃”的良性循环。

广州改善型需求活跃

目前，全国多地房地产市场落入历史低谷。、

在广州，7月份新建商品住宅成交面积连续4个月环比下降，新房、二手房价格市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模继续回落，同比降幅约30%，消费者市场信心持续不足。

在此背景下，广州打响了一线城市认房不认贷“第一枪”。

“政策对于特定购房群体具有明显的针对性。”李宇嘉表示，购买力较低的换房改善群体对首付较为敏感，其名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，能够极大缓解其换房压力，因而新政策能够有效刺激改善群体交易量。

他表示，广州恰好属于改善群体规模大且购买力较弱的城市。“广州新市民较多，早期刚需群体活跃，首套住房成交量大；目前这一群体已进入换房阶段。”

因此，在政策实施后，改善群体消费力将被大大激活，其在购置新房的同时，原有房产以“二手房”形式再次进入市场，满足购买力相对更低的刚需群体购房需求，形成梯次消费的格局。同时，新房成交量的提升还将提振房企信心，刺激其加大投资建设力度，推动房地产市场回暖，形成“换—卖—买—投”的良性循环。

针对部分业内人士担心由此带来的“一线城市房价上涨”问题，李宇嘉直言可能性不大。“由于政策主要针对改善群体，相关交易呈现‘买一卖一’，不会根本性改变供需关系；再加上消费意愿仍然疲软，仅凭单一政策市场难以触底反弹。”

他认为，为进一步激发市场活力，需要在供需两端齐发力，配套出台一系列政策举措，释放政策叠加效应。在供给端，需要鼓励开发商开展打折促销活动，增加共有产权住房供应，培育“先租后购”的梯度住房消费模式；在需求端，持续改善居民收入和就业情况仍然是最根本性举措。

据悉，接下来，广州市将成立安居集团，整合统筹多渠道租赁房源，并将房地产市场与当下紧密开展的城中村改造相结合，健全租购并举的超大城市住房体系。

深圳等地将加速跟进

此次广州率先做出政策调整，信号意义十分显著。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前一线城市此类政策落实节奏偏缓，而广州的调整意味着一线城市在该政策上真正“松绑”，将带动其他城市加快落实，对全国市场起到积极的预期引导。

李宇嘉也认为，广东多数城市均属于改善型需求活跃城市。

同日，深圳也“官宣”执行认房不认贷政策。实际上，早在2022年10月1日，佛山、珠海、中山、江门、东莞、惠州、肇庆、韶关、河源、云浮、清远、湛江等12个城市已经实行首套和二套商品住房“认房不认贷”。

在深圳，今年上半年深圳新房与二手房成交量都呈下降趋势，部分片区近三年新房价格跌幅超过15%，因而亟需相关政策推动市场回温。

此外，除推动本地换房人群交易量上涨，该政策还迎合了受人口流动速度加快影响而日益提升的异地换房需求。在新政策落地后，在其他城市拥有住房的人群，在认定套数时将仅核查其在广州的住房情况。因此，无论外地是否有房，只要其在广州无房，同样可按首套执行信贷政策。

这恰好同大湾区城市间日益密切的联系相呼应。

作为我国最大的城市群之一，粤港澳大湾区正不断推进城市间互联互通、产业协作和公共服务一体化进程，并形成广佛肇、深莞惠、珠中江等成熟都市圈，深港、珠澳等城市连通效应也在不断拓展。在此过程中，必然伴随着人口资源要素流通。

随着城市间联通日益密切，跨城生活群体扩张，推动房地产市场活跃；而流动人员购房需求得到满足又将反过来推动城市群互联互通，最终形成良性循环。